Dienstag, 24. März 2020

BGH: Zum Erläuterungsbedürfnis des Begriffes „Fläche“ bei Betriebskostenabrechnungen

Urteil vom 29. Januar 2020 - AZ: VIII ZR 244/18

In diesem Verfahren stritten sich Mieter und Vermieter über Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2014 und 2015 sowie die Heizkostenabrechnung für 2015 in einem Objekt mit mehreren Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Klage auf Zahlung von insgesamt 1.166,21 Euro der Vermieterin hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt.

Das Berufungsgericht war der Meinung, dass der Zahlungsanspruch der Klägerin nicht besteht, da die Abrechnungen formell unwirksam seien. Bei den Betriebskostenabrechnungen wäre zwar der Verteilungs-schlüssel genannt, die Klägerin habe aber Gewerbe- und Wohneinheiten getrennt abgerechnet, ohne die Zusammensetzung der Flächen näher zu erläutern. Es würden Angaben fehlen, aus welchen „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Anteile ergäben. Die Heizkostenabrechnung sei formell unwirksam, weil sie einer Plausibilitätskontrolle nicht standhalte, da sich der Energieverbrauch für die Warmwassererwärmung um das Dreifache des Durchschnittswertes der vorangegangen Jahre gestiegen sei.

Der BGH folgte dieser Ansicht nicht. Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung für Gebäude mit mehreren Wohneinheiten genüge die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs sei nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Dies war vorliegend nicht ersichtlich, da der Verteilungsmaßstab „Fläche“ aus sich heraus verständlich sei. Auch wenn die Klägerin verschiedene Gesamtflächen angegeben hat, nämlich für manche Positionen die Gesamtfläche aller Gebäude, für andere nur die Fläche des von den Beklagten bewohnten Gebäudes, sei dies nicht zu beanstanden. Auf Ebene der formellen Wirksamkeit genüge lediglich die Angabe der zugrunde gelegten Gesamtfläche. Die Angabe, aus welchen „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Anteile ergäben sei nach ständiger Rechtsprechung gerade keine Mindestanforderung an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung.

Weitere Unwirksamkeitsgründe, wie die angebliche Abweichung vom vereinbarten Umlageschlüssel oder die Unklarheit hinsichtlich der Inbezugnahme von Abrechnungseinheiten war ebenfalls unschädlich. Diese Einwände beträfen lediglich die materielle Wirksamkeit der Abrechnungen. Das gleiche gelte für die nicht vorhandene Nachvollziehbarkeit einzelner Positionen oder der teilweisen doppelten Nennung mancher Abrechnungs-positionen.

Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung stellte der BGH fest, dass das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft von einer formellen Unwirksamkeit ausgegangen ist, nur weil sie einer Plausibilitätskontrolle nicht standhalte. Dass „eine Abrechnung – etwa bezüglich der Flächenangabe oder bezüglich der angegebenen Verbrauchswerte – im Vergleich zu früheren Abrechnungen erheblich abweicht“, führe gerade nicht dazu, „dass aus diesem Grund höhere formelle Anforderungen an die Abrechnungen zu stellen wären, etwa in Form einer Erläuterung der Gründe für die Flächenabweichung oder den gestiegenen Verbrauch.“ Hierbei handele es sich erneut um eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen.

Da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur materiellen Richtigkeit getroffen hatte, verwiesen die Bundesrichter das Verfahren zurück.