Montag, 22. Februar 2021

BGH:Schadensersatz bei Nicht-Herausgabe durch den Untermieter

Urteil vom 11. Dezember 2020 - Az: V ZR 26/20

In diesem Fall hatte der später verstorbene Vermieter eine Wohnung an einen Hauptmieter vermietet. Dieser vermietete eine Kammer in der Wohnung unter. Ende November 2014 endete das Mietverhältnis mit dem Tod des Hauptmieters. Der Vermieter forderte daher den Untermieter zur Räumung auf, was dieser verweigerte. Mitte 2016 wurde der Untermieter zur Räumung verurteilt. Im Urteil wurde ihm eine Räumungsfrist bis 30. September 2016 gewährt. Die Klägerin als Erbin des ursprünglichen Hauptvermieters, verlangt nunmehr eine Nutzungsentschädigung für die Monate März 2016 bis September 2016. In den Vorinstanzen hatte die Klägerin Erfolg.

Das Berufungsgericht bejahte den Zahlungsanspruch, da der Untermieter nach dem Ende des Hauptmietvertrages kein Recht zum Besitz mehr gehabt hatte. Der Zahlungsanspruch sei auch nicht durch die gewährte Räumungsfrist entfallen. § 571 Abs. 2 BGB sei im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter nicht anwendbar.

Der BGH folgte dieser Argumentation. Trotz der Genehmigung der Untervermietung durch den Vermieter, sei das vom Hauptmieter abgeleitete Besitzrecht des Untermieters mit dessen Tod entfallen. Das nach einer Meinung geforderte Räumungsverlangen des Vermieters ist im Dezember 2014 erfolgt. Die Gewährung einer Räumungsfrist ändere hieran nichts, da ihr als verfahrensrechtliches Institut keine materielle Bedeutung zukäme.

Auch der Einwand, der Untermieter habe lediglich einen Teil der Wohnung in Besitz gehabt, sei unschädlich. „Gibt ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setzt der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht.“ Davon sei vorliegend auszugehen.

Wie das Berufungsgericht verneinten auch die Bundesrichter eine direkte Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB und beschäftigte sich sodann mit der umstrittenen Frage einer analogen Anwendung. Der Zweck des § 571 Abs. 2 BGB spreche dabei für eine analoge Anwendung, da die Norm dafür sorgen soll, dass der Mieter einer Wohnung nicht davon abgehalten wird, aus Sorge vor Schadensersatzansprüchen des Vermieters eine Räumungsfrist zu beantragen, obwohl er sie benötigt. Ein Untermieter stünde vor dem gleichen Problem. Trotzdem müsse dem Vermieter eine entsprechende Nutzungsentschädigung zustehen, wie es das Gesetz im Falle des § 571 Abs. 2 BGB in § 546a Abs. 1 BGB vorsieht. Demnach steht dem Vermieter auch gegenüber dem Untermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisher für die gesamte Wohnung gezahlten Monatsmiete zu. Da die Klägerin keinen höheren Betrag verlangte, würde die analoge Anwendung von § 571 Abs. 2 BGB den Schadensersatzanspruch nicht vereiteln.